Neste momento de incertezas que estamos vivendo, muitos negócios vêm sendo afetados com as normas emanadas pelas autoridades competentes que determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, inviabilizando o exercício das atividades empresariais nestes locais.
Diante desta situação excepcional, um questionamento frequente das empresas é:
“Considerando a situação de pandemia e de atos governamentais que impedem o funcionamento dos estabelecimentos comerciais, existe a possibilidade de renegociação ou revisão judicial dos contratos de locação comercial?”
Como é sabido, o Brasil vem atravessando um momento de excepcionalidade derivada da pandemia da COVID 19, em que o Governo Federal decretou estado de calamidade pública e, diversos Estados e Municípios, através de Decretos, determinaram medidas de isolamento social, com o fechamento de estabelecimentos comerciais.
Diante deste quadro, em que há notório desequilíbrio financeiro ao empresário, que se vê tolhido de abrir seu negócio e vender seus produtos ou serviços, é hora de buscar alternativas para redução dos prejuízos decorrentes da força maior.
Pautados na boa-fé e no bom senso das partes, locador e locatário poderão buscar um caminho consensual a fim de buscar um reequilíbrio contratual, através da concessão de isenções temporárias ou descontos nos valores das locações.
O artigo 18 da Lei 8245/91 permite às partes, de comum acordo, a fixarem um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
Desta forma, evita-se que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da crise econômica. Para tanto é essencial as partes estarem assessoradas por advogados especializados, a fim de que seja formalizado adequadamente um instrumento com os novos termos que passarão a pautar o contrato de locação.
Por outro lado, na hipótese das partes não chegarem a um consenso, o judiciário poderá ser acionado.
Em diversas decisões, amparadas na denominada “teoria da imprevisão”, o Poder Judiciário autorizou a revisão dos contratos de locação, com a redução do valor dos aluguéis em até 70%.
Vêm sendo sistematicamente aplicado no caso o artigo 317 do Código Civil, assim transcrito:
Art. 317. “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Por fim, em casos extremos, na hipótese de se tornar impossível a continuidade das atividades, o locatário poderá requerer a resolução do contrato sem a cominação de multas, com base no art. 478 do Código Civil, denominada “teoria da onerosidade excessiva”, que preceitua:
Art. 478 “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”
O presente artigo tem caráter meramente informativo. Tire suas dúvidas procurando um advogado de sua confiança.